司法拍賣(mài)房屋作為財產(chǎn)處置變現的重要方式，直接關(guān)系群眾合法財產(chǎn)權益。檢察辦案發(fā)現，當前個(gè)別司法拍賣(mài)房屋活動(dòng)存在“雷區”，需要高度警惕并提前做好防范。
一、競買(mǎi)人惡意串通、低價(jià)競買(mǎi)破壞司法拍賣(mài)秩序。有的競買(mǎi)人為以較低價(jià)格競得拍賣(mài)房屋，與他人惡意串通，損害產(chǎn)權人或其他競買(mǎi)人的利益。如一起民間借貸糾紛執行案，某飲用水公司與某物資公司均報名參加司法拍賣(mài)。拍賣(mài)當天，某飲用水公司提出補償某物資公司100萬(wàn)元，勸其退出拍賣(mài)，某物資公司同意。最后，某飲用水公司以1217萬(wàn)元起拍價(jià)成功競拍案涉房屋。檢察機關(guān)收到相關(guān)線(xiàn)索后，經(jīng)調查核實(shí)，以?xún)晒緪阂獯ǖ蛢r(jià)競拍為由，建議法院重新拍賣(mài)。法院采納檢察建議并重新組織司法拍賣(mài)，案涉房屋最終以2493萬(wàn)元的價(jià)格成交，有效保護了房屋產(chǎn)權人、債權人等合法權益。
二、被執行人虛構租賃關(guān)系妨礙拍賣(mài)以逃避債務(wù)。近年來(lái)，有的被執行人為逃避債務(wù)、阻礙執行，利用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”制度，與他人惡意串通，通過(guò)倒簽合同、混合打款、虛假訴訟等手段，捏造虛假租賃關(guān)系，約定較長(cháng)的租賃期限并提前收取租金，阻礙房屋拍賣(mài)的正常進(jìn)行。如一起金融借款合同糾紛執行案件，拍賣(mài)房產(chǎn)存在“租賃期限10年以上”“租金一次性支付”等異常情形。檢察機關(guān)查明，被執行人婁某與涉案房屋承租人惡意串通，通過(guò)簽訂虛假租賃協(xié)議、偽造租金支付流水等方式，捏造租賃關(guān)系，且?jiàn)淠辰栌冒竿馊嗣x參與競拍，企圖繼續控制使用涉案房屋。檢察機關(guān)依法監督，并向公安機關(guān)移送婁某涉嫌拒不執行判決、裁定犯罪線(xiàn)索，婁某被追究刑事責任，涉案房屋被依法處置。
三、稅費數額不明確易引發(fā)爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規定》第三十條規定：“因網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)本身形成的稅費，應當依照相關(guān)法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒(méi)有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費承擔的相關(guān)主體、數額?！睂?shí)踐中，有的法院在拍賣(mài)時(shí)事先提醒“一切稅費由買(mǎi)受人承擔”，有的則標注“過(guò)戶(hù)涉及的相關(guān)稅費，請各競買(mǎi)人自行向相關(guān)職能部門(mén)咨詢(xún)確認”。有的競買(mǎi)人拍賣(mài)前未詳細了解涉案房屋稅費及負擔情況，拍賣(mài)后面對超出預期的稅費又心生悔意，導致引發(fā)不必要的糾紛。如某農商支行與某建筑公司借款合同糾紛執行案，執行法院依法對某建筑公司名下的不動(dòng)產(chǎn)予以司法拍賣(mài)，并在拍賣(mài)公告中聲明，“標的物轉讓登記手續由買(mǎi)受人自行辦理，交易過(guò)程中產(chǎn)生稅費依照稅法等相關(guān)法律法規和政策的規定，由買(mǎi)受人承擔?！辟I(mǎi)受人陳某以1487.6萬(wàn)元價(jià)格競得，后在辦理過(guò)戶(hù)登記手續時(shí)，稅務(wù)局告知應繳納稅費800余萬(wàn)元。陳某以交易稅費過(guò)高為由提出異議。執行法院審查后認為，雖然各方當事人均表示拍賣(mài)程序符合法律規定，但對稅費數額存在重大誤解，依照相關(guān)規定裁定撤銷(xiāo)拍賣(mài)。
四、涉案房屋騰退難影響買(mǎi)受人使用。2019年12月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于在執行工作中進(jìn)一步強化善意文明執行理念的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》明確提出，拍賣(mài)財產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執行人或他人無(wú)權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。2021年12月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善執行權制約機制加強執行監督的意見(jiàn)》，重申該要求。但司法實(shí)踐中，法院依法依規騰退房屋面臨許多難題，有時(shí)競買(mǎi)人不得不延期收房。如一起申請交付司法拍賣(mài)房屋執行監督案，謝某在某網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)平臺上以421.3萬(wàn)元競得涉案房屋，但居住該房屋的第三人季某宏以年齡較大、行動(dòng)不便為由拒絕搬離。檢察機關(guān)建議法院對涉案房屋依法采取相應的執行措施，促成謝某與季某宏達成和解協(xié)議，季某宏主動(dòng)搬離案涉房屋。
結合監督辦案，檢察機關(guān)提示：參與競買(mǎi)司法拍賣(mài)房屋時(shí)，應事先了解相關(guān)流程和手續，詳讀公示信息，全面知悉房屋存在的各類(lèi)風(fēng)險，在理性預算、知悉風(fēng)險、了解規則的前提下參加競買(mǎi)。
